Молодая семья Толоконниковых из Воронежа впервые услышала о новой схеме при покупке квартиры в строящемся доме в новом микрорайоне "Ласточкино" в 2018 году – и уже отметила новоселье. Их опыт показывает – система работает и действительно надежно защищает средства граждан.

Полицейский Роман и домохозяйка Анастасия Толоконниковы много лет снимали жилье, но мечтали о своей квартире. С появлением второго сына семья начала серьезно задумываться о покупке собственной недвижимости, тем более на эти цели можно было использовать средства материнского капитала. Молодые люди выбрали "трешку" в строящейся 17-этажке в новом микрорайоне "Ласточкино" в Воронеже. И для новоселов, и для застройщика это было первым опытом использования принципиально нового механизма.

"Про эскроу узнали только когда пришли покупать квартиру, ничего ранее про это не слышали. Но опасений не испытывали – доверяли застройщику, который работает в регионе уже много лет. Сделка отличалась лишь тем, что мы совершили дополнительный визит в банк и открыли этот самый счет эскроу. Никаких проблем не было - нам показалось, что банку вообще все равно, куда переводить ипотечные деньги – на счет застройщика или на такой счет", - рассказала Анастасия.

Время первых

Пилотный проект по продаже квартир по новым правилам, который запустил в августе 2018 года воронежский "Домостроительный комбинат" вместе со Сбербанком, не был первым в России. Пионером в работе со счетами эскроу в апреле 2018 года стала девелоперская компания "Брусника" при строительстве новой очереди квартала "Новин" в Тюмени. Правда, этот застройщик начал тестировать систему счетов эскроу в сочетании с проектным финансированием от банков, получив кредитную линию на 1,2 млрд рублей.

В Воронеже возведение пилотного дома завершалось за счет собственных средств застройщика, так как на момент перехода на эскроу он уже был готов на 50%. Поэтому строительный цикл получился короче, чем у других "первых ласточек" новой системы финансирования долевого строительства. Соответственно, дом стал и первым проектом, где состоялась такая банковская операция, как раскрытие счетов эскроу в пользу застройщика - после сдачи дома в эксплуатацию Сбербанк перечислил предприятию средства дольщиков, хранившиеся на счетах эскроу.

Уже 29 марта 2019 года состоялось официальное заселение. Среди новоселов в основном молодые семьи, приобретающие квартиры за счет ипотеки и материнского капитала – такие, как Толоконниковы. Квартиры сдавались с отделкой, поэтому новоселы не тянули с переездом.

"В Воронежской области удалось наладить механизм, который позволяет комфортно и в минимальные сроки проводить все процедуры по оформлению ипотеки, покупке квартиры и проведению регистрации сделок с использованием эскроу-счетов. Мы фактически доказали, что новый порядок строительства домов в Российской Федерации – реальный, он живой, он работает, и в будущем тех проблем, которые существовали ранее в разных регионах с обманутыми дольщиками, уже не будет", - сказал на церемонии заселения генеральный директор "Домостроительного комбината" Андрей Соболев.

Покупатели квартир выступили с ответным словом – рассказали, что никаких сложностей с оформлением сделки через эскроу-счета у них не возникло. "Когда мы оформляли квартиру, нам все рассказали – что в соответствии с новым законодательством деньги мы перечисляем на эскроу-счет, и только после сдачи дома они переводятся застройщику. Нам очень понравилось это, потому что мы знали, что пока мы ключи не получим, наши деньги в сохранности, никакого риска нет", - рассказал Роман Толоконников.

Защита для дольщиков

Изменение системы финансирования жилищного строительства является частью федерального проекта "Ипотека" в рамках нацпроекта. Необходимость реформы отрасли жилищного строительства в России назрела уже давно, и проблема с обманутыми дольщиками требовала радикальных решений. Раньше застройщик собирал средства дольщиков, но мог использовать их на реализацию совершенно другого проекта, который считал приоритетным. По сути, девелопер мог потратить средства даже на свои личные цели.

Проблема стояла остро: на конец октября 2017 года, по данным Министерства строительства и ЖКХ, в России имелось 830 проблемных жилых комплекса в 72 регионах. В ноябре 2017 года на сайте Кремля были опубликованы поручения президента РФ Владимира Путина по итогам совещания с правительством по вопросам строительства жилья. В частности, глава государства поручил разработать план поэтапного перехода от долевого строительства к банковскому кредитованию и иным формам финансирования, минимизирующим риск для граждан.

Было решено – застройщики больше не должны получать деньги граждан напрямую, средства дольщиков должны храниться только на специальных счетах. Счет эскроу - это специальный счет, на котором аккумулируются средства до наступления определенных обязательств. В данном случае речь идет о деньгах граждан, которыми застройщик не может воспользоваться до момента сдачи объекта в эксплуатацию.

Средства на финансирование строительства девелопер будет привлекать у банков. Счета эскроу будут открываться в том же банке, который кредитует проект. Если застройщик не выполнил своих обязательств перед дольщиками – обанкротился или заморозил строительство – то банк возвращает деньги дольщику, что позволяет покупателям избежать рисков, связанных с потерей денежных средств.

Но и без эскроу не страшно

Хотя запрет на продажи новостроек без использования счетов эскроу вступает в силу с 1 июля 2019 года, для застройщиков домов в высокой степени готовности остается возможность распродать квартиры по старой схеме, рассказали в Минстрое. Для этого проект строительства должен соответствовать ряду критериев. Среди них - физическая строительная готовность не ниже 30% и количество заключенных договоров долевого участия не менее 10%. «Мы считаем, эти показатели оптимальны для того, чтобы проект мог считаться надежным и его строительство с высокой долей вероятности завершится в указанный застройщиком срок. Кроме того, те, кто будут достраивать свои проекты по старой схеме, будут продолжать отчислять средства в Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства», - поясняет замминистра Никита Стасишин. 

По оценке министерства, к середине 2019 года половина всех строящихся домов в России будет достраиваться по старой схеме, этот процесс завершится в следующие 2-3 года. А к концу 2024 года число действующих договоров долевого участия, заключенных с применением счетов эскроу, должно превысить 1 млн.

Впрочем, по состоянию на апрель 2019 года уже 117 застройщиков в 214 объектах начали продавать квартиры с использованием эскроу-счетов, не дожидаясь 1 июля 2019 года, свидетельствуют данные Единой информационной системы жилищного строительства.


ТАСС